问 集资建房土地抵押怎么办？

用户希望了解关于集资建房时如何处理土地使用权抵押的相关法律规定及操作流程，以确保合法合规地进行集资建房活动。

从资深高级律师的角度来看，集资建房过程中涉及的土地使用权抵押问题可以从以下五个方面详细分析：

1. 土地使用权性质：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第二十六条规定，土地使用者依法取得的土地使用权，在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。因此，土地使用权在一定条件下是可以作为抵押物的。

2. 抵押程序合法性：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。这里虽然提到的是动产质押，但对于不动产抵押而言，《民法典》第三百九十五条规定了可以抵押的财产范围，其中明确包括建设用地使用权。具体到土地使用权抵押，还需遵循《中华人民共和国物权法》（现已并入《民法典》）第一百三十九条的规定，即建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

3. 抵押合同签订：根据《中华人民共和国民法典》第四百零三条的规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。对于土地使用权抵押，应依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。同时，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

4. 抵押权实现方式：当抵押权人需要实现抵押权时，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

5. 抵押权效力范围：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

综上所述，集资建房中的土地使用权抵押需要严格遵守相关法律法规，确保程序合法，避免出现法律纠纷。同时，抵押权人在实现抵押权时也需遵循法定程序，保护各方合法权益。