问 划拨的房子能办抵押吗？

用户想了解划拨土地上的房屋是否可以办理抵押登记。以下将从五个方面进行详细分析，并引用相关法律法规。

1. 划拨土地使用权的性质

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，经县级以上人民政府依法批准，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划进行旧城区改建和其他公共利益需要，确需使用土地的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”划拨土地使用权是指国家将土地无偿提供给单位或个人使用的一种土地使用权形式。这种使用权具有一定的特殊性和限制性。

2. 划拨土地上房屋的产权

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着，划拨土地上的房屋在办理抵押时，其土地使用权也一并抵押。但是，由于划拨土地使用权的特殊性，这种抵押需要满足一定的条件。

3. 划拨土地上房屋抵押的条件

根据《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定：“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

因此，划拨土地上的房屋办理抵押时，需要经过有批准权的人民政府的审批，并且可能需要补缴土地使用权出让金。

4. 抵押登记的程序

根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，划拨土地上的房屋抵押需要办理抵押登记，登记后抵押权才正式生效。

5. 法律风险与注意事项

在办理划拨土地上的房屋抵押时，需要注意以下几点：

• 政府审批：必须获得有批准权的人民政府的审批。
• 补缴出让金：可能需要补缴土地使用权出让金。
• 合同条款：抵押合同中应明确土地使用权的抵押事项。
• 登记手续：及时办理抵押登记，确保抵押权的法律效力。

总结

综上所述，划拨土地上的房屋可以办理抵押，但需要经过政府审批并可能需要补缴土地使用权出让金。办理抵押时，应严格按照相关法律法规的规定，履行必要的程序和手续。