问 已预售办在建工程抵押？

用户提出的问题想要知道的是：在商品房已经预售的情况下，开发商是否可以将正在建设中的工程项目进行抵押，以及这一行为是否会对购房者产生不利影响。

从资深高级律师的角度，我将从以下五个方面来分析这个问题：

1. 预售与在建工程抵押的关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条的规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条指出，在商品房预售过程中，如果开发商将已售出的商品房作为抵押物，除非买受人同意或已解除合同，否则应当认定为无效。因此，如果商品房已经预售，开发商不能将该商品房作为抵押物，但若未明确指定具体某套房产，则可能不受此限。《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

2. 在建工程抵押的条件和限制：根据《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，“下列房地产不得设定抵押权：（一）权属有争议的；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；（五）已依法公告列入拆迁范围的；（六）擅自改变使用性质的；（七）未经共有产权人书面同意的；（八）法律、法规规定不得抵押的其他情形。”因此，在建工程抵押需要满足一定的条件，如需获得相应的批准或许可。

3. 在建工程抵押对购房者的影响：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，如果开发商在商品房预售之后将该商品房所在的在建工程进行了抵押，这可能会导致购房者的权益受到损害。例如，如果开发商因无法偿还债务而丧失了在建工程的所有权，那么购房者可能无法获得其所购买的商品房。

4. 解决争议的方法：根据《中华人民共和国民法典》第410条的规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”因此，如果开发商因未能偿还债务而导致在建工程被拍卖，购房者可以通过向法院提起诉讼的方式维护自己的合法权益。

5. 预防措施：为了避免在建工程抵押对购房者造成不利影响，建议购房者在签订商品房预售合同时仔细审查合同条款，了解是否存在在建工程抵押的情况，并要求开发商提供相关证明文件。此外，购房者还可以通过查阅当地房地产管理部门的公示信息，了解所购房屋是否存在抵押情况。

综上所述，虽然开发商在商品房预售之后将该商品房所在的在建工程进行抵押并不必然违法，但这可能会对购房者造成不利影响。因此，购房者应当注意审查合同条款并采取必要的预防措施，以保护自己的合法权益。