问 解除抵押才能办房产证？

用户提出的问题是：在办理房产证时，是否必须先解除房屋上的抵押权？用户希望了解解除抵押与办理房产证之间的关系及法律依据。

资深高级律师分析

1. 法律依据：根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第38条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产转移登记或者变更登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（六）申请注销抵押权登记的；……”这表明，在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不能转让抵押财产，但在办理房产证时，如果涉及抵押权的注销，则可以由抵押人单方申请。

2. 抵押权与房产证的关系：抵押权的存在并不影响房产证的办理，但会影响房产证的使用和房产的处分。根据《城市房地产管理法》第62条规定：“房地产权利人应当按照国家有关规定办理房地产权属登记手续。”因此，即使存在抵押，也可以办理房产证，但房产证上会注明抵押情况。

3. 解除抵押的必要性：如果需要将房产完全转移给新的所有人或用于其他用途，解除抵押是必要的。根据《物权法》第177条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”这意味着只有在上述情况下，抵押权才会消灭，从而允许房产的自由处分。

4. 实际操作流程：在实际操作中，如果需要办理房产证且房屋上有抵押，通常需要先与抵押权人协商，通过提前还清贷款或其他方式解除抵押。一旦抵押解除，抵押权人会出具解除抵押证明，持此证明及相关材料即可向不动产登记机构申请办理房产证。

5. 风险提示：未解除抵押而直接办理房产证可能会导致后续交易中的法律纠纷。例如，若抵押权人发现抵押物被擅自处分，有权要求恢复原状或赔偿损失。因此，建议在办理房产证前确保所有抵押权均已解除，以避免潜在的法律风险。

综上所述，虽然抵押权的存在不影响房产证的办理，但为了确保房产的自由处分和避免法律纠纷，建议在办理房产证前解除抵押权。如果您有任何疑问或需要进一步的帮助，请咨询专业的律师。