问 抵押的房子能办房贷吗？

用户提问：已设定抵押权的房子是否具备再次申请办理房贷的条件？

资深高级律师视角解析：

1. 法律许可性：根据《物权法》第一百九十七条的规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”这意味着，已设定抵押权的房产在满足特定条件下，如债务人未能履行到期债务，可由抵押权人（通常是贷款机构）通过司法程序实现抵押权，但并未禁止该房产在未进入执行阶段前办理新的抵押贷款。

2. 债权优先顺位：《物权法》第一百九十九条明确了“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”这表明，已抵押房产再申请房贷时，新设立的抵押权将处于次级地位，即在原抵押权人优先受偿后，剩余价值才能用于偿还新贷款。因此，新贷款银行需评估房产剩余价值是否足以覆盖其贷款风险。

3. 金融机构审批考量：金融机构作为房贷发放方，会根据《商业银行法》第三十五条关于风险管理的要求，对借款人的信用状况、还款能力以及抵押物的价值进行严格审查。对于已设定抵押权的房产，银行可能会更为谨慎，着重考察房产市场价值、剩余可抵押额度以及借款人偿还两笔贷款的能力，以确保贷款安全。

4. 房产权利完整与无争议：《城市房地产抵押管理办法》第六条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”房产办理二次抵押贷款时，银行还需确认房产所有权清晰，无权属争议，且原抵押权人知晓并同意新增抵押行为，否则可能影响贷款审批。

5. 地方政策与银行内部规定：部分城市或银行可能对已抵押房产再贷款设置额外限制或要求，如提高首付比例、利率上浮、限制贷款额度等。申请人需了解所在地及意向银行的具体政策，确保符合其办理条件。

总结：已设定抵押权的房产在法律层面并非绝对禁止再次申请房贷，但需满足债权优先顺位明确、房产价值充足、权利无争议、原抵押权人同意以及符合金融机构及地方政策的各项要求。实际操作中，能否成功办理二次抵押贷款，关键取决于房产剩余价值、借款人偿债能力以及银行的风险评估结果。