问 买房卖家抵押了怎么办？

用户希望了解在购买房屋时，如果发现卖方已将房产抵押，该如何处理以及相关的法律依据。

1. 抵押信息查询与核实：根据《中华人民共和国民法典》第214条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。买方应首先通过当地不动产登记中心查询确认该房产是否存在抵押情况，确保信息准确无误。

2. 签订购房合同前的注意事项：根据《城市房地产管理法》第37条，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，在签署任何协议之前，买方需与卖方明确抵押解除时间及方式，并将其写入正式购房合同中，作为交易条件之一。

3. 资金监管措施：为了避免因卖方未按时还清贷款而导致无法过户的风险，《商品房买卖合同示范文本》（建房〔2016〕229号）建议采取第三方资金托管服务，即由买方将首付款或定金存入指定账户，待卖方完成解押手续后再行支付给卖方，从而保障双方权益。

4. 法律救济途径：一旦发现卖方故意隐瞒房产抵押事实或拖延办理解押手续，《民法典》第577条赋予了守约方请求违约赔偿的权利，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。此时，买方可通过诉讼等方式要求解除合同并追偿相应损失。

5. 专业咨询与协助：鉴于房产交易涉及金额较大且流程复杂，建议购房者在遇到此类问题时及时寻求专业律师的帮助，确保自身合法权益不受侵害。

总之，面对已抵押房产的交易，务必谨慎行事，充分了解相关法律规定，合理规避潜在风险。