问 房子办过抵押没法退了吗？

用户问题概述：房屋已办理抵押登记，是否无法撤销或解除抵押？

资深高级律师角度详细分析：

1. 抵押权设立的法定性：根据《民法典》第三百九十四条，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。这意味着，一旦房屋所有者与债权人签订抵押合同并完成登记手续，抵押权即依法成立，对双方具有约束力。

2. 抵押权的撤销条件：虽然抵押权一经设立具有较强的稳定性，但并非绝对不可撤销。《民法典》第四百零六条指出，债务人按照约定履行债务或者出卖人提前清偿债务，使得债权消灭的，抵押权随之消灭。此外，若抵押合同存在无效事由（如违反法律、行政法规的强制性规定，或存在欺诈、胁迫等情形），根据《民法典》第一百四十六条、一百五十三条的规定，当事人可以请求人民法院或仲裁机构确认合同无效，进而撤销抵押。

3. 抵押权的协议解除：《民法典》第五百六十二条赋予了合同当事人协商一致解除合同的权利。因此，房屋所有人与债权人可以通过协商达成解除抵押合同的协议，并依照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条之规定，共同申请办理抵押权注销登记。

4. 司法救济途径：在特定情况下，如抵押合同存在重大误解、显失公平等可撤销事由，房屋所有人可依据《民法典》第一百四十七条、一百五十一条向人民法院或仲裁机构请求撤销抵押合同。此外，若债权人滥用抵押权损害房屋所有人的合法权益，根据《民法典》第五百三十九条，房屋所有人有权请求人民法院予以撤销。

5. 特殊情况下的抵押权涤除：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十条，当抵押物为买受人购买的预售商品房且已经支付大部分购房款，买受人主张行使涤除权，请求代为清偿债务、消灭抵押权的，人民法院应予支持。此规定旨在保护消费者权益，防止因开发商原因导致的抵押纠纷影响购房者权益。

综上所述，已办理抵押登记的房屋并非绝对无法撤销或解除抵押。通过履行债务、合同无效确认、协议解除、司法救济或特殊情形下的抵押权涤除等方式，均有可能实现抵押权的撤销或解除。房屋所有人应结合具体事实情况，寻求适宜的法律途径解决相关问题。