问 抵押房办不了网签？

概述问题

用户想了解为何其已抵押房产无法办理网签手续，希望获得相关法律解释与指导。

法律分析

1. 抵押权优先性：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”然而，对于已设定抵押权的房产，进行网签前需要确保抵押权已解除或取得抵押权人的同意，否则网签将面临阻碍。

   • 法律依据：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

2. 登记公示原则：根据《中华人民共和国物权法》（现已并入民法典）的相关规定，抵押权作为一种他项权利，已经通过登记进行了公示，任何交易都应当尊重这一权利状态。因此，在未解除抵押权的情况下进行网签，可能会导致交易无效或被撤销。

   • 法律依据：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

3. 合同效力：如果房产所有人与买方之间签订了购房合同，但因抵押未解除而无法完成网签，则该合同可能因违反法律法规而被视为部分无效或可撤销。此时，买方有权要求卖方履行解押义务，或请求赔偿损失。

   • 法律依据：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

4. 违约责任：若因抵押未解除而导致无法网签，从而造成交易失败，卖方可能需承担相应的违约责任。具体责任承担方式应参照双方签订的买卖合同条款及《中华人民共和国民法典》关于违约责任的规定。

   • 法律依据：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

5. 解决路径：为避免上述问题，建议在签订购房合同之前，由买方核实房屋是否存在抵押情况。如发现有抵押，应在合同中明确约定解押条件及时间，并预留相应款项作为解押保证金。同时，买卖双方应及时与银行沟通，寻求合法途径解除抵押。

   • 法律依据：“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

总结

综上所述，已抵押房产无法办理网签主要是由于抵押权的存在及未得到妥善处理所致。为顺利推进房产交易，买卖双方必须严格遵守法律规定，充分沟通并采取必要措施解除抵押状态。