问 买房卖房银行抵押怎么办？

用户希望了解在买卖房屋过程中涉及银行抵押贷款的处理方式，特别是如何安全、合法地进行房产交易，确保自身权益不受损害，同时遵守银行贷款合同规定及房地产交易法律法规。

1. 抵押贷款清偿

在出售已抵押的房产前，卖方需先还清银行贷款，解除房产抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这意味着，未经银行同意私自转让抵押中的房产是违法的，必须先与银行协商并完成贷款清偿或转移手续。

2. 转按揭操作

若卖方无法一次性还清贷款，可与买方协商采用“转按揭”方式，即由买方承接卖方的剩余贷款，这一过程需银行审批同意。根据银监会的相关政策指导，转按揭虽在实际操作中存在，但具体实施细节和是否可行需依据各商业银行的具体政策而定，因为这涉及到银行对新借款人的信用评估及风险控制。

3. 预审批与合同约定

买家在购买有抵押的房产前，应要求卖家提供银行出具的贷款余额证明，并与卖家在购房合同中明确约定解押条款、违约责任等，确保交易安全。《中华人民共和国合同法》（现已被《民法典》替代）第五百九十五条规定了买卖合同的基本内容，强调了合同应明确双方权利义务，保护交易安全。

4. 资金监管

为保障交易安全，建议通过第三方资金监管机构进行资金托管。在房产过户且抵押解除后，再由监管账户释放购房款项给卖方。《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》鼓励使用房屋交易资金监管，减少交易风险。

5. 法律手续与税费

房产交易涉及的解押、过户等均需按照《不动产登记暂行条例》及相关地方性法规办理。同时，买卖双方还需注意涉及的税费，如契税、个人所得税、增值税等，确保依法纳税，避免后续法律纠纷。《中华人民共和国税收征收管理法》对纳税人义务有明确规定，强调了依法纳税的重要性。

总结

在涉及银行抵押的房产买卖中，确保交易合法性与安全性至关重要。卖方需优先解决房产抵押问题，可通过直接还款或转按揭等方式，并在交易合同中明确约定相关事宜。同时，利用资金监管服务、严格遵循法律规定及流程，以及妥善处理税费缴纳，都是保护买卖双方权益、顺利完成交易的关键步骤。在整个过程中，建议咨询专业律师或房地产经纪人，以获取更专业的指导和帮助。