问 审批通过才办预告抵押吗？

用户提问的核心在于，是否必须在审批通过后才能办理预告抵押登记。简而言之，根据中国现行法律规定，进行预告抵押登记需遵循特定流程，其中审批是关键步骤之一，未经审批通过，不能直接办理预告抵押登记。

1. 审批与预告抵押的关系

《中华人民共和国民法典》第403条明确规定：“设立建设用地使用权，应当依法向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，未经登记，不得对抗第三人。”预告抵押作为物权的一种，其设立同样需要经过登记程序。而登记前的审批，是确保抵押合同合法有效、避免重复抵押等风险的重要环节。

2. 预告抵押审批流程

根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，预告抵押登记前，需提交相关材料至不动产登记机构进行审核，包括但不限于身份证明、预告抵押合同、不动产权属证书等。审批过程中，登记机构会核查合同的有效性、权利人的合法性以及是否存在禁止抵押的情形。

3. 法律依据与操作实践

《民法典》第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”这意味着，即使在预告抵押阶段，也必须确保抵押权的设立符合法律规定，审批过程正是为此目的而设。

4. 风险防范与权益保护

审批不仅保障了交易双方的合法权益，还维护了市场秩序和社会稳定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》中进一步强调了预告抵押登记的法律效力和限制条件，为实际操作提供了更明确的指导。

5. 最新规定与发展趋势

随着《民法典》及相关法律法规的不断完善，预告抵押登记的审批流程更加规范透明。例如，《民法典》第407条关于“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”的规定，进一步明确了审批过程中对抵押权独立性的审查要求。

总结

综上所述，根据中国现行法律，办理预告抵押登记必须经过审批流程，这是确保交易合法合规、保护各方权益的关键步骤。《民法典》及《不动产登记暂行条例》等相关法规为审批提供了明确的法律依据，同时也体现了法律对预告抵押登记流程的严格监管和风险防控。