问 按揭房要抵押怎么办？

用户的问题核心在于了解在拥有按揭房产的情况下进行二次抵押时应遵循的法律程序及注意事项。

作为资深高级律师，从五个方面分析此法律问题：

1. 按揭房的产权状态：根据《中华人民共和国物权法》第191条的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着，如果房产仍处于按揭状态，即尚未完全清偿贷款，该房产的所有权实际上部分归属于银行或金融机构。因此，在未获得原抵押权人的同意前，无法直接进行二次抵押。

2. 获取原抵押权人同意：在考虑对按揭房进行二次抵押前，必须首先取得原抵押权人（通常是银行）的书面同意。这一步骤是确保后续操作合法性的前提条件。依据《中华人民共和国民法典》第406条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”然而，对于按揭房而言，除非贷款已全部还清，否则通常需要得到银行的同意才能进行任何形式的资产处置或再抵押。

3. 评估与审核流程：一旦获得原抵押权人的同意，接下来需要由专业评估机构对房产价值进行重新评估，以确定可接受的二次抵押额度。同时，还需向拟进行二次抵押的金融机构提交相关文件，包括但不限于房产证、原贷款合同、银行同意函等，供其审核。《中华人民共和国城市房地产管理法》第47条提到，“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”

4. 签订新的抵押合同并登记：双方达成一致后，需正式签订二次抵押合同，并前往当地房地产交易中心完成登记手续。根据《中华人民共和国民法典》第403条，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”尽管此处针对的是动产，但相似的原则适用于不动产抵押，强调了登记的重要性。

5. 遵守法律法规与避免风险：在整个过程中，务必严格遵守国家法律法规，防范可能产生的法律风险。例如，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》中规定了多项关于担保行为的具体要求，确保所有交易均在合法框架内进行。

总结：面对按揭房的二次抵押需求，首要步骤是获得原抵押权人的明确同意，随后通过正规渠道评估房产价值，并依法签订合同、完成登记，从而有效保障自身权益，规避潜在法律风险。