问 抵押房屋卖了怎么办？

用户想了解在抵押房屋被出售的情况下，如何处理相关的法律问题以及维护自身权益。针对这一情况，将从买卖合同效力、抵押权的保护、买受人权利保障、原房主责任及银行等债权人利益五个方面进行分析。

1. 买卖合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。如果双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，则该合同有效。但需注意，《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着即使房产已设定抵押，只要不违反相关约定，交易依然合法。

2. 抵押权的保护：依据《民法典》第三百九十四条至第四百一十条关于抵押权的相关规定，抵押权随抵押物所有权转移而继续存在。因此，在房产过户给新业主后，原有的抵押关系仍然有效，除非事先得到了债权人的同意解除抵押或通过其他方式清偿了债务。

3. 买受人权利保障：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条指出：“出卖人未告知买受人所购房屋已被设定担保物权的事实，导致合同目的不能实现的，买受人有权请求解除合同并赔偿损失。”据此，若卖方隐瞒房屋存在抵押事实，则买方可主张解除合同，并要求赔偿相应损失。

4. 原房主责任：当房屋已经完成过户手续，但因原所有者原因（如未偿还贷款）造成后续纠纷时，《民法典》第六百八十一条明确规定：“债务人或者第三人将其特定财产作为债权担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”即银行等金融机构享有优先受偿权，此时原房主可能需要承担违约责任或其他法律责任。

5. 银行等债权人利益：《商业银行法》等相关法律法规赋予了银行等金融机构在借款人未能按时还款时采取强制执行措施的权利。一旦发现抵押物被非法处置，银行可以通过司法途径追回欠款或直接行使抵押权。

总之，在处理涉及已抵押房产销售的问题时，必须严格遵守现行法律法规，充分尊重各方合法权益。对于购房者而言，务必仔细审查产权状况；而对于卖家来说，则应诚实披露相关信息，避免引发不必要的法律风险。