问 土地抵押能否办不动产？

用户想了解的是：在土地已设定抵押的情况下，是否还能就该土地及其上的建筑物办理不动产登记。简而言之，即土地抵押状态下不动产登记的可行性及法律要求。

法律分析：

1. 抵押权与不动产登记的关系：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。反之亦然。这意味着土地和其上建筑物视为一个整体进行抵押。因此，在土地已抵押的情况下，若欲办理包含该土地的不动产登记，需处理好原抵押权与新权利之间的关系，确保不损害抵押权人的利益。

2. 抵押期间的不动产变更登记：《不动产登记暂行条例》并未禁止抵押物进行变更登记，但要求在办理变更时通知抵押权人或取得其同意（参见《中华人民共和国民法典》第四百零六条）。这意味着在抵押权存续期间，可以申请不动产登记，但必须遵循法定程序，保障抵押权人的知情权和同意权。

3. 抵押权的公示与优先性：《民法典》第四百一十五条规定，抵押权自登记时设立。因此，已登记的抵押权具有公示效力，对后来的权利人构成限制。新申请的不动产登记内容不得损害已登记抵押权的效力和优先顺位。

4. 办理流程中的注意事项：实践中，办理此类不动产登记时，需提交抵押权人同意办理新登记的书面证明、抵押合同、原不动产登记证书等材料。《不动产登记操作规范（试行）》对此有具体操作指引，要求明确抵押状态，确保新权利的设立不妨碍抵押权的实现。

5. 风险防范与解决途径：若未经抵押权人同意擅自办理不动产登记，可能引发法律纠纷，根据《民法典》规定，抵押权人有权请求恢复原状或者赔偿损失。为避免此类风险，建议事先与抵押权人协商一致，必要时可考虑重新安排债务清偿顺序或提供额外担保，确保各方权益得到妥善保护。

总结：

综上所述，土地抵押状态下办理不动产登记是可行的，但必须严格遵守法律规定，尊重并保护抵押权人的合法权益。通过合法程序获得抵押权人同意，遵循公示原则，确保不动产登记活动的合法性与有效性，是解决此类问题的关键。在实际操作中，应紧密参照《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》及相关操作规范，严谨处理，以防法律风险。