问 不动产抵押在银行办？

用户的问题实质上是在询问如何在银行办理不动产抵押手续，以及这一过程中的法律要点与依据。以下将从资深高级律师的角度，基于中国现行法律法规，对这一问题进行详细解析。

一、不动产抵押的基本概念

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：“（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……”不动产抵押是指债务人或第三人以其合法拥有的不动产为债权提供担保的行为，当债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿。

二、办理流程与要求

1. 评估：根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号），银行在受理不动产抵押贷款申请前，需对抵押物进行价值评估。

2. 签订合同：根据《民法典》第四百条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。合同一般包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称、数量等情况、担保的范围、不能实现债权时的受偿方式等条款。

3. 登记：根据《民法典》第二百零八条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，不动产抵押必须在不动产登记机构办理登记，才能产生法律效力。

三、法律责任

1. 抵押无效的情形：《民法典》第四百零三条规定了某些情况下抵押权无效，如抵押合同违反法律、行政法规的强制性规定，或者抵押人对抵押财产无处分权且未经权利人同意等情形。

2. 违约责任：如果债务人未按约定履行债务，根据《民法典》第四百一十条，债权人有权与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

四、风险提示

办理不动产抵押时，应注意核实抵押物的真实性和合法性，避免因抵押物存在争议而影响债权的实现。同时，应确保所有手续符合法律规定，避免因程序瑕疵导致抵押权无效。

五、最新政策

目前，中国正在推进“互联网+不动产登记”改革，简化抵押登记流程，提高效率。例如，《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发〔2019〕8号）中提出，要大力推行“互联网+不动产登记”，实现网上预约、申请、审核、缴税、查询等功能。

总结

不动产抵押在银行的办理不仅需要遵循严格的法律程序，还涉及评估、合同签订、登记等多个环节，每个步骤都需严格遵守相关法律法规。正确理解并执行这些规定，对于保障交易安全、维护双方合法权益至关重要。