问 先还款后撤抵押怎么办？

用户提出的问题是：在还清贷款之后，若需要撤销房屋抵押登记，应如何操作以及可能遇到的法律问题。

从资深高级律师角度分析

1. 撤销抵押的流程与条件：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可以就抵押财产优先受偿。”因此，在您已经还清贷款的情况下，作为抵押权人的金融机构应当解除抵押权。具体操作上，借款人需携带贷款结清证明、身份证明等材料前往不动产登记机构申请注销抵押登记。

2. 法律风险与防范：实践中可能会遇到银行拖延办理或因手续不全而无法立即撤销的情况。此时，借款人可依据《民法典担保制度解释》第三十二条“主债权消灭，抵押权随之消灭”之规定，要求金融机构及时配合办理注销手续。如遇拒绝，可通过诉讼方式解决。

3. 相关法律规定：《中华人民共和国民法典》第二编物权第三章“抵押权”中明确规定了抵押权的设立、变更及消灭等内容。其中第四百零七条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这表明当主债权（即借款合同项下的债务）得到清偿后，抵押权自然消失，无需另行约定。

4. 司法救济途径：如果银行未按期解除抵押登记，借款人有权提起民事诉讼，请求法院判决银行履行相应义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”借款人作为利益受损方完全符合上述条件，可依法维权。

5. 时效性考量：根据《民法典》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因此，在发现银行未及时解除抵押登记时，应及时采取行动，避免超过法定诉讼时效。

总结

在完成还款后，借款人应及时与金融机构沟通并申请注销抵押登记，同时了解自身权益，必要时可通过法律手段维护合法权益。在整个过程中，遵循现行法律法规将有助于顺利解决问题。