问 划拨土地能办抵押么？

用户希望了解划拨土地是否可以办理抵押，以及相关的法律规定和操作流程。以下是基于资深高级律师视角的详细分析：

1. 法律定义与性质：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”划拨土地是指由政府无偿提供给特定单位使用的土地，其使用权具有一定的限制性。

2. 抵押可行性：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”然而，对于划拨土地，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”因此，原则上划拨土地不得单独抵押，但如果土地上建有符合抵押条件的建筑物，则可以一并抵押。

3. 审批程序：即便满足上述条件，划拨土地的抵押仍需经过严格的审批程序。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”这意味着，即使土地上建有建筑物，抵押时也必须经过政府相关部门的批准，并且在实现抵押权时需要补缴土地出让金。

4. 风险提示：抵押划拨土地及地上建筑物存在一定的法律风险。首先，由于划拨土地的特殊性质，其价值评估可能受到限制，影响抵押物的价值认定。其次，若债务人无法偿还债务，债权人通过拍卖等方式实现抵押权时，需额外支付土地出让金，增加了债权人的成本。此外，如果划拨土地涉及公益用途或属于法律禁止抵押的范围，抵押合同可能被认定为无效。

5. 最新政策动态：近年来，随着我国土地制度改革的深化，一些地区开始探索划拨土地使用权的市场化流转机制，如《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）提出，“允许以划拨方式取得的建设用地使用权依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入”。这一政策为划拨土地的抵押提供了新的可能性，但具体实施还需遵循地方实施细则。

综上所述，划拨土地原则上不得单独抵押，但若土地上建有符合抵押条件的建筑物，且经过政府相关部门批准，可以一并抵押。然而，抵押过程中需注意相关法律法规的限制及潜在风险。