问 限售房屋抵押怎么办？

用户希望了解在限售房屋上设定抵押权的可行性及法律风险，以及如何合法有效地解决相关问题。

1. 限售房屋的定义与限制

限售房屋是指根据地方政府的规定，在一定期限内不得上市交易的房产。根据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”限售房屋通常属于上述第（七）项“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。

2. 抵押权设立的合法性

根据《物权法》第一百八十四条：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”限售房屋虽然不能转让，但并不必然意味着不能抵押。然而，如果限售房屋存在被查封、扣押或监管的情形，则不得抵押。

3. 抵押合同的有效性

即使限售房屋可以抵押，抵押合同的有效性仍需满足《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，如果抵押合同违反了地方政府关于限售房屋的限制性规定，可能会被认定为无效。

4. 风险与应对措施

设立抵押权后，如果限售期满且符合解禁条件，抵押权人可以行使抵押权。但如果限售期内房屋因政策调整或其他原因无法解禁，抵押权人的权益可能受到损害。建议在设立抵押前，充分评估限售政策的风险，并在合同中明确约定相应的风险分担机制，如提前还款、解除抵押等条款。

5. 法律救济途径

如果抵押权人因限售房屋无法解禁而遭受损失，可以依据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”向债务人主张违约责任。此外，还可以通过诉讼或仲裁途径，要求法院或仲裁机构确认抵押合同的效力，并根据具体情况寻求合理的法律救济。

综上所述，限售房屋抵押在法律上并非绝对不可行，但需要谨慎评估相关风险并采取相应的防范措施。建议在设立抵押前咨询专业律师，确保抵押行为的合法性和有效性。