问 顶名买房与抵押怎么办？

顶名买房是指一方（实际购买者）借用另一方（名义购买者）的名义进行房产购买的行为，这种行为在实践中可能涉及到房产所有权、债务风险、合同效力、税费处理以及纠纷解决等多个法律问题。从资深高级律师的角度来看，这一行为不仅可能触犯我国《民法典》、《物权法》等相关法律法规，还可能因规避政策或税收而受到行政处罚。

1. 所有权确认：根据《中华人民共和国物权法》第14条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因此，即使实际出资人是真正的买家，但在法律上，房产证上的名字决定了房产的所有权归属。这意味着，在顶名购房的情况下，名义购买者理论上拥有该房产的所有权，这给实际购买者带来了极大的风险。

2. 债务风险：如果名义购买者存在个人债务，债权人有权对该房产主张权利，甚至申请法院执行拍卖，这将严重损害实际购买者的利益。根据《中华人民共和国民法典》第392条，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”这意味着名义购买者的债务可能使房产面临被查封、拍卖的风险。

3. 合同效力：顶名购房协议的有效性取决于是否违反了国家的强制性规定。《中华人民共和国民法典》第153条指出，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”如果顶名购房是为了规避限购政策或其他法律法规，则该协议可能被认定为无效。

4. 税费处理：顶名购房可能涉及偷逃税款的问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第63条规定，“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。”因此，通过顶名购房逃避应缴税费的行为可能构成偷税罪。

5. 纠纷解决：一旦发生纠纷，实际购买者维权难度较大。《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释规定了民事案件的起诉条件、管辖、证据规则等，但实际购买者要证明自己是房产的真实权利人，需要提供充分的证据，包括但不限于支付房款的凭证、与名义购买者的书面协议等。

总结：顶名购房虽在一定程度上解决了部分人群的购房需求，但其背后的法律风险不容忽视。实际购买者可能会面临所有权丧失、债务风险、合同无效、税务处罚及纠纷解决难等问题。因此，建议在购房时遵守法律法规，避免采取此类高风险的行为。