问 卖房后房屋抵押怎么办？

用户想了解在卖房之后，原房屋上存在的抵押应该如何处理，以及相关法律责任和义务。

一、抵押权的效力：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，在出售已抵押房产时，原房屋上的抵押权不会因为房产所有权的转移而自动消失，买方需注意该房产存在抵押的情况。

二、抵押权的解除：根据《中华人民共和国民法典》第四百零七条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”若要彻底解决抵押问题，通常需要原房主偿还贷款或获得银行同意进行“解押”，即解除抵押权。如果无法提前还清贷款，可以尝试与贷款银行协商，看是否可以办理“转按揭”手续，即将剩余贷款转由买家承担。

三、买卖合同中的风险分担：根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在签订购房合同时，双方应明确约定因房屋抵押导致的风险及责任归属，避免日后产生纠纷。

四、银行同意转让的条件：依据《中华人民共和国民法典》第六百八十二条：“保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。”实践中，若银行同意转让，一般会要求新买方提供新的抵押物或增加保证金等措施，确保债权的安全。

五、违约责任：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如因未妥善处理抵押事宜导致交易失败，买卖双方应根据各自的责任承担相应的违约责任。

综上所述，卖房后原房屋上的抵押权处理涉及多方利益关系，必须依法依规谨慎操作，确保交易安全合法。在实际操作中，建议寻求专业律师的帮助，确保所有程序符合法律规定，从而避免潜在的法律风险。