问 楼房备案显示抵押怎么办？

用户希望了解当发现楼房备案显示有抵押时，应该如何处理以及可能面临的法律风险和解决办法。以下是从资深高级律师的角度，针对该问题的五个方面的详细分析及法律依据：

1. 确认抵押权的真实性和有效性： 根据《中华人民共和国民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，如果楼房备案显示抵押，首先需要到房产管理部门核实抵押权的真实性及是否合法有效。若抵押权确实存在且有效，应进一步了解抵押权的具体内容，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等。

2. 评估抵押对房产交易的影响： 《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，即便楼房处于抵押状态，也可以进行买卖，但买方需承担抵押权未解除的风险。建议在签订买卖合同前，要求卖方提供解押计划或证明抵押权人同意转让的书面文件，以确保交易安全。

3. 与抵押权人协商解决方案： 如果您是购房者，发现所购房屋存在抵押，可以尝试与抵押权人（通常是银行）沟通，了解是否可以通过提前还款等方式解除抵押，以便顺利完成过户手续。根据《民法典》第410条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”

4. 通过法律途径解决争议： 若卖方拒绝配合解押或存在欺诈行为，您可以依据《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”向法院提起诉讼，请求法院判决卖方履行解押义务或赔偿损失。

5. 防范未来风险： 在购买房产时，务必进行全面的尽职调查，包括但不限于查询房产是否存在抵押、查封等情况。同时，建议在合同中明确约定卖方应在一定期限内解除抵押，否则将承担相应的违约责任。《民法典》第598条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”确保自身权益得到充分保护。

综上所述，面对楼房备案显示抵押的情况，应首先核实抵押权的有效性，评估对交易的影响，积极与相关方协商解决方案，并在必要时寻求法律支持，以保障自身的合法权益。通过上述措施，可以有效地降低交易风险，确保房产交易的安全与顺利。