问 土地抵押期限过了怎么办？

用户想要了解的是，当土地抵押期限到期后，未进行续期或解除抵押时，应采取的法律措施和后果。

1. 法律后果与处理程序：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条至一百九十八条，抵押权到期若未续期，理论上抵押权人有权通过法律途径要求实现抵押权，即拍卖、变卖抵押土地，优先受偿。但在此之前，双方应首先协商解决，决定是续期、还款解押还是其他方式处理。

2. 通知与催告义务：抵押权人在抵押期限届满前，应依法向抵押人发出通知或催告，提醒履行债务或达成新的协议，这是基于公平原则和合同法中的诚信原则（《民法典》第五条、第七条）。

3. 续期与变更协议：如果双方同意继续抵押关系，应签订书面协议，明确新的抵押期限和条件（《民法典》第四百零三条）。未自动续期也未达成新协议，原抵押权并不自动消失，而是进入一种不确定状态，需要通过法律手段明确其后续处理。

4. 强制执行与诉讼时效：如果债务未清，抵押权人应在法定时效内（通常是三年，《民法典》第一百八十八条）向法院申请强制执行。逾期不申请，可能会丧失胜诉权。

5. 登记与公示：无论是原抵押期限的设定、续期还是解除，均需按照《不动产登记暂行条例》进行相应的登记，确保权利的公示和效力（《民法典》第二百零九条）。

综上所述，土地抵押期限过后，及时沟通、遵循法律程序进行续期或解押至关重要。忽视这一过程可能引发法律纠纷，抵押权人和抵押人均应积极采取措施，确保合法权益得到妥善处理。通过法律途径解决争议时，应当注意维护双方的合法权益，遵循法律规定的时间限制，确保操作的合法有效性。