问 延迟交房被抵押怎么办？

用户询问：遭遇开发商延迟交房且发现所购房屋已被抵押的情况，寻求解答如何应对这一复杂法律问题。

资深高级律师视角下，针对用户面临的问题，可从以下五个方面进行详细法律分析：

1. 确认房屋抵押状态：首先，购房者应通过查阅不动产权属登记信息或向开发商索要相关证明材料，核实房屋是否确实存在抵押情况。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”明确房屋抵押事实，是后续维权的基础。

2. 审查购房合同条款：购房者需仔细研读与开发商签订的购房合同，特别是关于交房期限、违约责任、房屋状况等条款。如《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”若开发商违反交房时间承诺或隐瞒房屋抵押情况，构成违约，购房者有权依据合同主张权益。

3. 主张违约赔偿：基于上述违约行为，购房者可依据《民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”要求开发商支付逾期交房违约金，或赔偿因延迟交房造成的实际损失。同时，对于隐瞒抵押事实的行为，还可依据《消费者权益保护法》第五十五条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。”主张惩罚性赔偿。

4. 解除购房合同：在开发商严重违约，如长期无法交房或无法消除房屋抵押的情况下，购房者可根据《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”行使合同解除权，要求退还购房款并赔偿损失。

5. 司法途径维权：如与开发商协商无果，购房者应及时采取法律手段，如向人民法院提起诉讼，请求法院确认开发商的违约责任，判令其支付违约金、赔偿损失、解除合同等。根据《民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”确保诉讼请求的合法性与可行性。

综上所述，面对开发商延迟交房且房屋被抵押的情况，购房者应通过确认抵押状态、审查购房合同、主张违约赔偿、考虑解除合同以及适时启动司法程序等多方面策略，运用法律法规有效维护自身合法权益。