问 购房办预售抵押什么意思？

购房办预售抵押，简而言之，是指购房者在购买预售房屋时，开发商为了获得建设资金，将该未建成的房屋作为抵押物向银行或其他金融机构贷款，同时购房者也可能选择以该预售房屋为抵押向银行申请按揭贷款的过程。这一做法涉及到开发商、购房者与贷款机构之间的多重法律关系。

法律问题详细分析

1. 预售许可与抵押登记：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合一定条件，并向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售许可证。同时，《中华人民共和国物权法》（已由《民法典》替代）及《民法典》第217、218条明确了建筑物抵押需进行登记方可设立的原则，确保了预售房屋抵押的合法性。购房者应核实项目是否已合法取得预售许可，且开发商的抵押行为不应影响购房者权益。

2. 购房者知情权：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（最新修订版），开发商有义务告知购房者房屋已设定抵押的情况。购房者有权知悉所购房屋的真实权利状况，这是其做出购买决定的重要依据。

3. 抵押权与购房者的权益保护：《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。这保障了购房者即便房屋被抵押，仍有权购买并要求开发商履行合同。同时，第219条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保，保护了购房者的合法权益不受侵害。

4. 风险防范与解除抵押：购房者应确保购房合同中包含开发商承诺在交房前解除房屋抵押的条款，以及因开发商原因导致无法解押时的违约责任。《民法典》第687条强调了合同的履行原则，要求当事人按照约定全面履行自己的义务。购房者可依据合同约定要求开发商在特定时间内解除抵押，确保产权清晰过户。

5. 法律责任与争议解决：若开发商未能履行解除抵押的义务，或因房屋抵押问题导致购房者权益受损，购房者可根据《民法典》第577条要求开发商承担违约责任，甚至依据第580条请求法院强制履行或采取其他补救措施。此外，《民事诉讼法》为购房者提供了通过司法途径解决争议的渠道。

总结

购房办预售抵押是一个涉及多方法律关系的复杂过程，购房者应充分了解其权益，确保开发商预售行为的合法性，同时在合同中明确约定相关事项，以有效维护自身利益。在遇到权益受损情况时，应及时运用《民法典》及相关法律法规，通过协商或法律途径寻求救济，保障自己的合法权益。