问 抵押的房子卖了怎么办？

用户核心问题概要：用户想知道在房屋已设定抵押后，如果将该房屋出售，会涉及哪些法律问题，如何合法进行交易，以及保障买卖双方权益的具体措施。

法律分析：

1. 抵押权的公示与查询：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《不动产登记暂行条例》相关规定，房屋抵押应办理登记，且该信息可公开查询。买家在购房前必须通过不动产登记机构查询房屋权属及是否存在抵押情况，避免购买有权利负担的房产。

2. 抵押权人同意：根据《物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。这意味着，出售抵押房屋前，卖家需取得抵押权人（通常是银行）的书面同意，或者买家同意承担清偿贷款的责任。

3. 解除抵押的程序：卖家应与买家协商确定资金安排，确保出售所得款项首先用于解除房屋抵押。此过程需遵循《贷款通则》和与银行签订的贷款合同中的还款解押条款。通常包括提前还款申请、银行出具还清证明、再到不动产登记机关办理抵押注销登记等步骤。

4. 买卖合同的特殊约定：在房屋买卖合同中，应明确记载房屋存在抵押的情况、解除抵押的具体方式与时间表、违约责任等条款，保护双方合法权益。参考《中华人民共和国合同法》（现已被《民法典》替代）关于合同内容、履行及违约责任的规定，确保合同的合法性与有效性。

5. 风险防范与法律责任：未妥善处理抵押问题的房屋交易，可能使买家无法获得无瑕疵的产权，或导致卖家面临违约赔偿。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，买卖双方应审慎操作，必要时可咨询专业律师，避免潜在的法律风险。

总结：

出售已抵押的房屋是一个涉及多方面法律考量的过程，关键在于确保抵押权人的同意、透明的权属查询、合理的资金安排以解除抵押、严谨的合同制定以及充分的风险预防。遵循相关法律法规，特别是《民法典》、《物权法》及相关条例的规定，是保障交易顺利进行并维护双方合法权益的基础。在实际操作中，建议寻求专业法律人士的协助，以确保交易的合法性与安全性。