问 已预告抵押能办产权嘛？

用户提问的核心在于了解在预告登记的情况下，是否能够办理房屋的产权证。即，在房产交易中，若买卖双方已经进行了预告登记，但还未完成正式的过户手续，那么在这种情况下，买方能否取得该房产的产权证书。

一、预告登记的概念与作用 预告登记是为保障将来物权的实现，权利人依照法律规定向不动产登记机构申请的一种登记方式。根据《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”此规定明确了预告登记的作用在于保障未来的物权实现，而非即时转移所有权。

二、预告登记与产权证的关系 虽然预告登记具有一定的公示效力和对抗效力，但它并不等同于正式的物权变动。根据《中华人民共和国民法典》第221条第2款：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这表明，预告登记并不能直接导致产权证书的发放，只有当正式的物权变动条件满足时，方可办理产权证书。

三、产权证书的获取条件 根据《中华人民共和国民法典》第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”以及《不动产登记暂行条例》第4条：“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。”由此可知，要获得产权证书，必须经过正式的物权变动登记程序，而不仅仅是预告登记。

四、实际操作中的障碍 实践中，由于预告登记只是对将来可能发生的物权变动进行预先确认，因此，在预告登记阶段，由于所有权尚未转移，买方无法凭借预告登记证明直接到不动产登记中心申请产权证书。这需要等到正式的交易合同生效，且所有相关税费缴纳完毕后，才能办理产权证书。

五、特殊情况下的处理 在某些特殊情况下，如开发商与购房者之间的预售商品房交易，尽管进行了预告登记，但由于开发商未完成初始登记或存在其他原因，购房者可能暂时无法办理产权证书。此时，购房者可依据《城市房地产管理法》第60条要求开发商履行义务，或通过法律途径解决纠纷，确保最终能够顺利取得产权证书。

综上所述，在预告登记的状态下，买方不能直接办理产权证书，必须待正式的物权变动完成后，才能依法申请并获得产权证书。这一过程需遵循我国现行的民法典及相关法律法规的规定。