问 过完户买家不办抵押怎么办？

概述： 用户面临的情况是，在房屋交易中，已完成了产权过户，但买家未按照约定办理抵押登记，希望了解应对策略及法律依据。在这一情况下，卖方可以通过法律途径要求买方履行合同义务，或寻求解除合同并要求赔偿。

详细分析：

1. 合同法视角：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”若买卖双方在合同中明确约定了买方应在过户后一定期限内办理抵押登记，买方未按约定办理，则构成违约。卖方可依据合同法要求买方继续履行合同义务，即完成抵押登记，或请求法院判决买方承担违约责任。

2. 物权法视角：《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第二百零九条指出，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然过户已完成，但抵押权的设立仍需通过登记才能生效。因此，卖方有权要求买方配合完成抵押登记手续，确保自身权益。

3. 诉讼途径：如果协商无果，卖方可依据《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院提起诉讼，要求买方履行合同约定，或者请求解除合同并赔偿损失。根据民法典第五百六十三条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”若买方明确拒绝或长期拖延办理抵押登记，卖方可以此为由请求解除合同。

4. 违约金与损害赔偿：根据合同法第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如果合同中约定了违约金，卖方可以直接要求买方支付；如果没有约定，卖方可以根据实际损失要求赔偿。

5. 仲裁解决：若双方合同中包含有效的仲裁条款，根据《中华人民共和国仲裁法》，卖方可以选择将争议提交至约定的仲裁机构进行裁决，仲裁裁决具有法律效力，可直接申请强制执行。

总结： 面对买家未按约定办理抵押登记的情况，卖方应首先尝试协商解决，若协商不成，可依据合同法、民法典等相关法律规定，通过法律途径要求买方履行合同义务或赔偿损失。在具体操作中，建议咨询专业律师，以便更有效地维护自身合法权益。