问 土地证抵押了还能办预抵押证明吗？

用户的问题是：如果土地使用权已经作为抵押物进行抵押，是否还可以办理预告登记（即“预抵押”）并获得预抵押证明。这是一个涉及到抵押权设立、预告登记制度以及相关法律规定的复杂问题。

1. 抵押权与预告登记的关系：根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这表明，预告登记是一种为了保护未来可能发生的物权变动而设立的制度。然而，预告登记并不直接产生物权效力，其主要作用在于限制债务人处分该不动产，从而保障债权人将来能够取得物权。

2. 已设抵押的土地能否再设定预告登记：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条的规定，“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”，这意味着，即使土地使用权已经设立抵押，只要抵押权尚未登记，债权人仍然可以通过预告登记的方式，限制债务人再次处分该土地使用权，从而保护自己的利益。但是，如果抵押权已经依法登记，预告登记则无法对抗已经登记的抵押权。

3. 法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，土地使用权抵押必须进行登记才能生效。

4. 法律风险：在土地使用权已经设立抵押的情况下，若未注销原抵押登记或未取得抵押权人的同意，再次设立预告登记可能会面临法律风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

5. 实践中的操作：实践中，如果土地使用权已经被抵押，要办理预告登记，通常需要取得原抵押权人的书面同意，或者在抵押权人同意的前提下，通过法院判决确认预告登记的有效性。此外，还需要关注地方性法规和政策的具体要求，因为这些规定可能对预告登记的条件和程序有额外的要求。

综上所述，虽然《物权法》允许通过预告登记来保护未来的物权，但在土地使用权已经设立抵押的情况下，能否成功办理预告登记，取决于多个因素，包括但不限于原抵押权的状态、抵押权人的态度以及地方性法规的具体规定。因此，在实际操作中，建议咨询专业律师，以确保操作的合法性和有效性。