问 不办正式抵押登记后果？

概述：

用户询问关于未办理正式抵押登记的可能后果，期望从资深高级律师的角度获得详细的法律解析。此问题主要涉及房产、借款、合同履行及法律责任等多个方面。

法律分析：

1. 合同效力与执行风险

根据《中华人民共和国合同法》第44条，依法成立的合同自成立时生效。在未办理正式抵押登记的情况下，抵押合同虽已成立，但由于缺乏物权公示，可能导致合同效力在某些情况下受到质疑，影响其执行力和债权人的权益保护。例如，在债务人无法清偿债务时，债权人难以通过强制执行抵押物来实现债权。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第44条

2. 抵押权设立瑕疵

根据《中华人民共和国物权法》第187条，以不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未办理正式抵押登记，意味着抵押权并未有效设立，抵押权人对抵押物不享有优先受偿的权利，这将直接影响到其在债务人违约时的债权实现。

法律依据：《中华人民共和国物权法》第187条

3. 债务清偿的优先性问题

未办理正式抵押登记，导致抵押权的设立存在瑕疵，使得在债务清偿顺序上，抵押权人可能不享有优先地位。根据《中华人民共和国担保法》第57条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照规定的清偿顺序分配。而抵押权未登记的顺序往往排在已经完成登记的抵押权之后。

法律依据：《中华人民共和国担保法》第57条

4. 法律责任与纠纷解决

未办理正式抵押登记，可能导致债权人承担额外的法律风险和责任，如债务人恶意逃避债务或抵押物被非法处分等。一旦发生纠纷，债权人需承担举证责任证明抵押关系的存在及合法性，这在司法实践中可能会增加诉讼成本和时间，甚至面临不利判决的风险。

法律依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条

5. 避免潜在风险的策略

为避免上述法律风险，建议在进行任何形式的抵押交易前，务必严格遵守相关法律法规，确保抵押登记的合法性和有效性。同时，可以考虑采取其他形式的担保措施，如保证、质押等，以增强债权保障。

法律依据：《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规

总结：

未办理正式抵押登记可能导致合同效力受损、抵押权设立瑕疵、债务清偿优先性降低、增加法律责任与纠纷解决的复杂性等一系列法律风险。因此，对于涉及到房产抵押的借贷或其他经济活动，严格遵循相关法律法规，及时办理抵押登记手续，是保障双方合法权益、降低法律风险的关键步骤。