问 房产土地抵押怎么办？

用户希望了解如何处理房产土地抵押问题，以及相关的法律程序和依据。

1. 抵押权设立：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这意味着在设立房产土地抵押时，需要明确抵押物、债务范围及期限等要素，并通过书面形式签订抵押合同。

2. 抵押登记：《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，房产土地抵押必须到不动产登记机构进行登记，未登记的抵押权不能对抗善意第三人。

3. 抵押权实现：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。若协商不成，抵押权人可向人民法院申请实现抵押权，通过法院拍卖或变卖抵押物来清偿债务。

4. 抵押物的管理与使用：《中华人民共和国民法典》第四百零六条指出，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但抵押人在转让抵押财产前，应当通知抵押权人。这表明，在抵押期间，抵押人仍可管理和使用抵押物，但需遵守相关法律法规和合同约定。

5. 法律责任与风险防范：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十二条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。此外，抵押权人应定期关注抵押物的状态，及时采取措施防止抵押物价值减损，保障自身权益。

综上所述，处理房产土地抵押问题时，应严格按照法律规定设立抵押权、完成抵押登记、合理管理抵押物，并在必要时通过法律途径实现抵押权。同时，双方当事人应充分沟通，确保合同内容合法有效，减少法律风险。