问 房价下跌抵押怎么办？

当房价下跌时，抵押贷款持有人可能会面临房产价值低于剩余贷款额的情况，这可能导致“负资产”状态，即所欠银行的债务超过了房产的实际市场价值。用户可能担心在这种情况下如何保护自己的权益或应对可能的法律风险。

1. 合同效力与变更：首先，根据《中华人民共和国民法典》第469条的规定，抵押合同是合法有效的。然而，在房价下跌的情况下，如果借款人希望调整还款计划或重新协商贷款条件，必须基于双方同意的原则。民法典第533条规定了情势变更原则，即在合同成立后，因不可抗力或其他不属于违约的情形导致合同基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同。因此，若借款人能证明房价下跌属于情势变更，则可尝试与银行协商修改贷款条款。

2. 贷款风险承担：根据《商业银行法》第39条，商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率上下限确定贷款利率，并且不得违反国家利率政策发放贷款。但房价下跌的风险通常由借款人承担，而非银行。因此，借款人需继续履行其偿还义务，除非通过上述情势变更原则成功调整贷款条件。

3. 违约与解约：《民法典》第563条明确规定了合同解除的条件之一为预期违约，即一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。如借款人因房价下跌而无力偿还贷款，构成预期违约，银行有权要求提前偿还全部贷款或解除合同。此时，借款人将面临严重的信用风险和法律后果。

4. 司法救济途径：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借款人可以通过诉讼程序主张情势变更，请求法院调整贷款条件或延长还款期限。此外，《民事诉讼法》第214条还规定了当事人可以申请法院调解，以达成和解协议。

5. 金融监管政策：中国人民银行及银保监会发布的相关政策文件也对金融机构在处理此类情况时的行为进行了指导。例如，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）强调了金融机构应积极采取措施缓解借款人的短期偿债压力，包括但不限于提供展期服务、调整还款计划等。

综上所述，面对房价下跌带来的抵押贷款困境，借款人应当积极寻求与银行协商调整贷款条件的机会，并了解自身权利，必要时可通过法律途径维护自身合法权益。同时，政府相关部门出台的相关政策也为解决此类问题提供了方向和支持。