问 房屋抵押买方怎么办？

用户希望了解在房屋交易中，如果买方发现所购房屋存在抵押情况时应如何处理。从法律角度来看，买方需关注卖方是否已如实告知房产状况、抵押权解除程序、合同效力、违约责任及救济途径等方面。

1. 卖方信息披露义务：根据《中华人民共和国民法典》第509条的规定，“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，在房屋买卖过程中，卖方有义务向买方充分披露该房屋是否存在抵押等情况。若未尽到此义务，则构成违约。

2. 抵押权解除程序：依据《民法典》第406条，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这意味着即使房屋设有抵押权，只要得到抵押权人的同意或通过偿还债务等方式清偿了相应债务，就可以解除抵押状态并完成过户手续。

3. 合同效力问题：当双方签订合同时并未明确指出房屋被抵押的事实，但事后发现该情况，《民法典》第148条规定，“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”据此，若买方因不知情而签订了合同，可主张撤销该协议。

4. 违约责任承担：如果卖方隐瞒了房屋已被抵押的事实导致无法正常交房，《民法典》第577条明确了违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方可要求退还已支付款项，并索赔由此产生的直接经济损失。

5. 法律救济途径：面对上述情形，除了协商解决外，买方还可以选择向法院提起诉讼（如适用简易程序），请求确认合同无效或撤销合同；或者申请仲裁裁决，以维护自身合法权益。

总之，遇到房屋抵押问题时，作为买方首先要确认卖方是否履行了必要的告知义务，然后根据实际情况选择合适的解决方案，必要时可以通过司法途径寻求帮助。在整个过程中，务必收集好相关证据材料，以便更好地保护自己的权益。