问 有抵押可以办预售吗？

您提出的问题是关于在有抵押的情况下是否可以办理商品房预售。资深高级律师认为，这涉及到了房地产开发项目中的抵押权与商品房预售之间的关系。

1. 抵押权与预售许可的关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该法条并未直接禁止抵押状态下的商品房预售，但实际操作中，抵押权的存在可能会影响预售行为的合法性和安全性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

2. 抵押登记与预售合同的效力：依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”如果开发商在商品房预售前已经办理了抵押登记，则未经抵押权人同意，开发商不得擅自处分该商品房，否则将构成侵权，影响预售合同的效力。

3. 抵押权人的同意：在有抵押的情况下进行商品房预售，必须获得抵押权人的同意。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，若要进行商品房预售，开发商需要取得抵押权人的同意，并且在转让时不得损害抵押权人的权益。

4. 预售合同备案与公示：根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”即便在抵押状态下进行预售，也必须履行上述登记备案程序，确保交易的透明度和合法性。

5. 法律风险与责任承担：若在未取得抵押权人同意或违反其他法律法规的前提下进行商品房预售，不仅预售合同可能被认定无效或可撤销，开发商还将面临行政处罚，甚至刑事责任。同时，买受人有权要求解除合同、退还已支付款项及利息，并要求赔偿损失。

综上所述，虽然法律未明确禁止在有抵押的情况下办理商品房预售，但在实际操作中，开发商必须严格遵守相关法律法规，尤其是需取得抵押权人的同意并履行必要的登记备案程序，以避免潜在的法律风险。