问 房屋预抵押是谁办？

用户希望了解房屋预抵押的具体办理主体，以及在法律上的相关规定和程序。以下是对此问题的详细法律分析：

1. 办理主体

根据《中华人民共和国民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 房屋预抵押通常由购房人（即借款人）与贷款银行（即抵押权人）共同办理。购房人在签订商品房预售合同后，需要向贷款银行申请按揭贷款，并将所购预售房屋作为抵押物。银行同意放贷后，双方需共同前往不动产登记机构办理预抵押登记。

2. 法律效力

根据《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 预抵押登记具有公示效力，可以防止开发商或其他第三方对同一房屋进行二次抵押或转让，保护购房人的合法权益。

3. 登记流程

根据《不动产登记暂行条例》第16条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。” 购房人和贷款银行需携带相关材料（如商品房预售合同、借款合同、身份证明等）到不动产登记机构申请预抵押登记。登记机构审核无误后，将在不动产登记簿上记载预抵押信息，并出具预抵押登记证明。

4. 法律风险

根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。” 如果购房人在预抵押期间将房屋转让给他人，但未征得贷款银行的同意，该转让行为可能无效。此外，如果购房人未能按时还款，贷款银行有权依法处置抵押房屋，以清偿债务。

5. 解除条件

根据《中华人民共和国民法典》第409条：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。” 当购房人还清全部贷款后，贷款银行应协助购房人办理预抵押解除登记。解除登记后，购房人将完全拥有房屋的所有权，不再受预抵押的限制。

综上所述，房屋预抵押的办理主体是购房人和贷款银行，通过不动产登记机构进行登记，具有法律效力，能够有效保护购房人的权益。同时，购房人应关注相关法律规定，避免法律风险，确保自身权益得到充分保障。