问 土地有抵押可以办预售？

用户希望了解的是：在土地存在抵押的情况下，是否可以办理商品房预售许可；以及在什么条件下，这种行为是合法合规的。

一、关于预售许可的基本条件

根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，申请商品房预售许可证的前提之一是，开发企业必须持有建设工程规划许可证和施工许可证。此外，《城市商品房预售管理办法》第五条规定，申请预售许可时还需提交土地使用权证书、建设工程规划许可证等材料。这里并未直接提及土地是否存在抵押的情况，因此需要进一步探讨。

二、关于土地抵押与预售的关系

根据《中华人民共和国担保法》第四十九条，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。但商品房预售涉及的是未来权益而非现时所有权，这使得问题变得复杂。然而，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物受让人的同意时，抵押权人可以行使抵押权。”此规定为解决此类问题提供了参考。

三、相关法律法规的具体要求

1. 《城市房地产管理法》：第四十五条规定了申请商品房预售许可所需的基本条件。
2. 《城市商品房预售管理办法》：第五条进一步细化了申请预售许可所需提交的文件清单。
3. 《中华人民共和国担保法》：第四十九条明确了抵押物转让的相关规定。
4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：第六十七条则提供了更为具体的操作指南。

四、实践中的操作建议

实践中，若土地存在抵押，开发商在申请预售前应首先征得抵押权人的同意，并确保将土地抵押情况明确告知购房者。此外，开发商还应确保预售资金能够用于偿还抵押贷款，以保障抵押权人的权益不受损害。

五、结论

综上所述，在土地存在抵押的情况下办理商品房预售许可，需满足多项法律条件，包括但不限于获得抵押权人的同意、确保预售资金合理使用等。开发商在操作过程中应严格遵守相关法律法规，确保所有程序合法合规，避免引发不必要的法律纠纷。

通过上述分析可见，虽然法律没有明确规定禁止抵押土地上的商品房预售，但实际操作中需要严格遵循相关规定，确保各方利益得到妥善保护。