问 房产抵押土地怎么办？

用户提出的问题是关于房产抵押涉及的土地使用权如何处理，特别是当房产与土地使用权存在分离时，需要了解相关的法律规定和操作流程。

资深高级律师角度的分析

1. 土地使用权与房产抵押的关系：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”这意味着在进行房产抵押时，如果该房产所占用的土地使用权尚未单独设定抵押，则该土地使用权也将被视为一并抵押给债权人。因此，在处理房产抵押时，需要确保土地使用权的状况清晰，避免因土地使用权问题导致抵押无效。

2. 土地使用权的类型及其影响：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，土地使用权分为出让、划拨等类型。不同类型的使用权可能会影响抵押的有效性及后续处置方式。例如，《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”因此，如果是划拨性质的土地使用权，在抵押前需经政府批准，并支付相应的土地出让金。

3. 土地使用权期限与抵押权实现：《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”这表明，即便土地使用权期限届满，只要符合法律规定，抵押权仍可继续执行。但在实际操作中，对于商业用途的土地，其使用权到期后是否能自动续期或如何续期尚需具体分析。

4. 土地使用权抵押登记：《不动产登记暂行条例》第十四条指出，“同一不动产权利有两个以上主体主张权利的，应当依法申请不动产登记。”这意味着，在进行房产抵押时，若涉及土地使用权，必须完成相应的土地使用权抵押登记手续，否则可能影响抵押权的效力。

5. 抵押权实现方式：根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”当借款人违约时，债权人可以通过上述途径实现抵押权，包括但不限于通过拍卖等方式处置抵押物来偿还债务。

总结

综上所述，处理房产抵押涉及的土地使用权问题时，应全面考虑法律法规对不同类型土地使用权的规定，确保所有相关权益得到妥善处理，从而保障交易的安全性和合法性。同时，及时完成必要的登记程序，对于维护各方权益至关重要。