问 店铺被抵押怎么办？

用户想知道：面对店铺被抵押的情形，如何依法保障自身权益。

作为资深高级律师，我将从五个关键法律层面详细解析：

1. 抵押权设立的合法性：首先，需确认店铺抵押权的设立是否符合《民法典》第394条的规定，即抵押合同应为书面形式，内容包括被担保债权种类、数额、债务人履行债务期限、抵押财产的名称、数量等情况，并依法办理抵押登记。若抵押设定程序存在瑕疵，如未经店铺所有权人同意或未依法登记，可能影响抵押权的有效性。

2. 抵押权优先受偿权的限制：根据《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款按照抵押权登记的先后顺序清偿。因此，若店铺存在多个抵押权人，用户需了解自己抵押权的顺位，以便在债务人无法偿还债务时，明确自身的优先受偿权。

3. 店铺租赁权的保护：若用户为店铺承租人，《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。即使店铺被抵押，用户作为合法承租人的租赁权仍受法律保护，有权继续使用店铺直至租赁期满。

4. 抵押权实现的应对策略：当抵押权人主张实现抵押权（如拍卖店铺）时，用户可根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》相关规定，关注拍卖公告，及时行使优先购买权或其他法定救济权利，如提出执行异议、参与分配等，以维护自身利益。

5. 其他权益救济途径：若因抵押权人或债务人的行为导致用户权益受损，用户可依据《民法典》侵权责任编相关规定，提起侵权之诉，要求赔偿损失。同时，也可寻求调解、仲裁等非诉讼方式解决争议。

综上所述，面对店铺被抵押的情况，用户应核实抵押权设立的合法性，明确自身抵押权顺位，确保租赁权不受影响，关注抵押权实现过程并适时行使救济权利，必要时通过诉讼或非诉讼途径维护权益。在全面理解和运用相关法律规定的基础上，用户能够有效地应对店铺被抵押带来的法律问题，最大限度地保障自身合法权益。