问 抵押时有租赁怎么办？

用户希望了解在房产或物品已经出租的情况下，如何处理抵押问题，以及租赁关系对抵押权实现的影响。以下将从五个方面进行详细分析，并引用相关法律条文。

1. 租赁与抵押的时间顺序：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着如果租赁关系在抵押权设立之前就已经存在，并且承租人已经实际占有使用了租赁物，则抵押权的设立不会影响原有的租赁关系。反之，若抵押权设立在先，租赁关系发生在后，则租赁关系不能对抗已登记的抵押权。

2. 抵押权人的权利：即便租赁关系在先，抵押权人在实现其抵押权时，仍可要求承租人搬离租赁物，但需给予合理的搬迁时间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十一条指出：“抵押权人实现抵押权时，应当通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权。”

3. 承租人的权益保护：为保护承租人的合法权益，《民法典》第七百二十六条进一步规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”这表明，在抵押权实现过程中，如果涉及到租赁房屋的出售，承租人同样享有优先购买权。

4. 租赁合同的解除：当抵押权被实现时，即抵押物被拍卖或变卖，新所有权人有权解除租赁合同。然而，《民法典》第五百六十三条规定了合同解除的一般情形，其中包括因不可抗力致使不能实现合同目的等。在此背景下，如果租赁物因抵押权实现而无法继续使用，承租人可以主张解除合同，并根据实际情况要求赔偿损失。

5. 司法实践中的处理原则：在司法实践中，法院通常会综合考虑各方利益，平衡抵押权人、出租人及承租人的权益。例如，在处理涉及租赁关系的抵押物执行案件时，法院可能会采取灵活措施，如允许承租人在一定期限内继续使用租赁物，直至找到替代住所。

综上所述，租赁关系是否影响抵押权的实现取决于租赁与抵押的时间先后顺序。在处理此类问题时，应充分尊重各方当事人的合法权益，依法合理解决。