问 现房不能办抵押预告登记？

用户想要了解的是现房是否可以办理抵押预告登记，以及相关的法律规定与实际操作中的具体情况。

1. 房屋状态与预告登记的关系：根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”而根据该法第二百一十条，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”因此，原则上，无论是期房还是现房，只要符合相关条件，都可以申请预告登记。但需要注意的是，现房因其已经具备了完全的物权属性，通常直接办理抵押登记更为常见。
2. 现房抵押登记：《民法典》第三百九十四条指出，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”对于现房而言，直接进行抵押登记即可，无需通过预告登记来保障未来的物权变动。
3. 法律适用性：《城市房地产管理法》第四十九条规定，“房地产抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”这表明在办理现房抵押登记时，不仅仅是房产本身，还包括其所占用的土地使用权一并纳入抵押范围。
4. 程序要求：根据《不动产登记暂行条例》第十五条，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，在具体操作中，办理现房抵押登记需要提交相应的权属证书及身份证明等材料至当地不动产登记中心，经过审核后完成登记手续。
5. 特殊情况处理：如果现房存在共有产权或其他特殊情形，则需按照《民法典》等相关法律法规的要求，由所有权利人共同签署同意文件后方能办理抵押登记。

综上所述，现房一般直接办理抵押登记而非预告登记；但在某些特定情况下（如防止一房多卖），仍可考虑申请预告登记以保护自身权益。建议在具体操作前咨询专业律师或相关部门，确保流程合规。