问 按揭房办抵押贷款流程？

用户希望了解按揭房办理抵押贷款的具体流程，期待以资深高级律师的专业视角，从五个方面对该法律问题进行详细解读，包括相关法律法规依据，并期望得到不少于500字的详尽解答，最后予以总结。

一、抵押物权属确认 根据《物权法》第187条：“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”按揭房作为已设定抵押权的房产，首先需确保原按揭贷款已还清或取得原贷款银行同意再次抵押的书面文件，确保房产具备再次抵押的条件。同时，查阅不动产权证，明确房屋所有权人及是否存在其他权利限制。

二、贷款申请与初步评估 借款人向金融机构提交贷款申请，包括个人身份证明、收入证明、按揭房的不动产权证、原贷款合同等材料。金融机构根据《商业银行法》第35条关于审慎经营原则的要求，对借款人的信用状况、还款能力以及抵押房产的价值进行初步评估。

三、价值评估与抵押登记 金融机构委托专业评估机构对按揭房进行市场价值评估（参照《房地产估价规范》GB/T 50291-2015），确定其可抵押额度。随后，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第63条，借款人与金融机构共同向不动产登记机构申请抵押权登记，提交抵押合同、不动产权证书等材料，缴纳相关费用，待登记完成后，抵押权正式设立。

四、签订贷款合同与放款 双方签订抵押贷款合同，详细约定贷款金额、利率、期限、还款方式、违约责任等内容，遵循《合同法》相关规定，确保合同的合法性和有效性。金融机构在确认抵押权登记完成且各项条件满足后，按照《贷款通则》的规定发放贷款，资金通常直接用于偿还剩余按揭贷款或转入借款人指定账户。

五、贷款偿还与抵押注销 借款人应按照贷款合同约定偿还本金和利息，如遇逾期，根据《民法典》第676条，金融机构有权要求支付逾期利息。当贷款全部清偿后，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第68条，借款人凭结清证明等材料向不动产登记机构申请抵押权注销登记，解除房产上的抵押负担。

总结：按揭房办理抵押贷款的流程主要包括权属确认、贷款申请与初步评估、价值评估与抵押登记、签订贷款合同与放款，以及贷款偿还与抵押注销五个环节，每个环节均须严格遵守我国相关法律法规，确保抵押贷款行为的合法合规性。