问 先办抵押还是先借款？

用户的问题是关于在办理抵押和借款时，应该先进行哪一步骤。具体来说，用户希望了解在法律上是应该先设定抵押权还是先签订借款合同。

详细分析

1. 法律依据与程序要求

   • 根据《中华人民共和国民法典》第四百条的规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。”这表明，抵押权的设立需要通过签订抵押合同来完成。
   • 同时，《民法典》第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，抵押权的设立是为了保障借款合同中的债务履行。

2. 时间顺序

   • 在实际操作中，通常的做法是先签订借款合同，明确借款金额、期限、利率等条款，然后再签订抵押合同，设定具体的抵押物及其价值。这是因为借款合同是主合同，而抵押合同是从合同，抵押合同的效力依赖于借款合同的存在。
   • 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第一条进一步规定：“当事人约定以登记作为抵押权生效要件的，未经登记，抵押权未设立。”这意味着抵押权的设立需要经过登记，而登记的前提是已经签订了抵押合同。

3. 风险控制

   • 先签订借款合同可以确保双方对借款的具体条件达成一致，避免因抵押物问题导致借款无法落实。同时，如果借款人违约，债权人可以通过抵押物优先受偿，降低风险。
   • 如果先设定抵押权而没有签订借款合同，可能会出现抵押物设定后，借款合同因某些原因未能成立或无效的情况，导致抵押权失去意义。

4. 法律效力

   • 借款合同和抵押合同是相互独立但又紧密联系的两个合同。借款合同是主合同，抵押合同是从合同。根据《民法典》第六百八十二条的规定：“保证合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，保证合同无效，但是法律另有规定的除外。”这一原则同样适用于抵押合同。
   • 因此，如果借款合同无效，抵押合同也会随之无效。所以，先签订借款合同可以确保抵押合同的有效性。

5. 实际操作建议

   • 在实际操作中，建议先签订借款合同，明确借款的具体条件，再签订抵押合同，设定具体的抵押物。这样可以确保整个交易过程的合法性和有效性。
   • 同时，建议在签订合同时，由专业律师进行审查，确保合同内容符合法律规定，避免因合同瑕疵导致的法律风险。

总结

综上所述，从法律角度和实际操作角度来看，应先签订借款合同，再签订抵押合同。这样不仅符合法律规定，也有助于有效控制风险，确保交易的安全性和合法性。