问 拆迁涉及抵押怎么办？

用户的问题核心在于，在面临拆迁时，如果房产存在抵押情况，应该如何处理才能合法维护自身权益。

从资深高级律师的角度分析，涉及拆迁与抵押的法律问题可以从以下五个方面进行详细探讨：

1. 抵押权的优先性：在拆迁补偿中，抵押权是否优先于其他债权或拆迁补偿权，需要依据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这表明，已登记的抵押权优先于一般债权受偿，但需注意，此规则适用于拍卖、变卖等处置情形，而拆迁补偿是否直接适用此规则，还需具体分析。

2. 拆迁补偿款的分配：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”拆迁补偿款的分配需考虑抵押权的存在，通常情况下，补偿款应首先用于偿还抵押债务，剩余部分再由被拆迁人享有。

3. 抵押物的评估与补偿：根据《城市房地产抵押管理办法》第三十一条：“抵押房地产被拆迁时，抵押人应当及时书面通知抵押权人。抵押权人可以要求提前清偿债务或者将相当于债务清偿的部分提存。”拆迁前应对抵押物进行合理评估，确保其价值能够覆盖所欠债务，避免因评估不足导致后续纠纷。

4. 拆迁协议中的特殊条款：为保障各方权益，在签订拆迁补偿协议时，建议明确约定抵押权的处理方式，如“拆迁补偿款将优先用于偿还抵押贷款”，并注明若补偿款不足以清偿全部债务，则剩余部分由债权人继续追索，而非直接由被拆迁人承担。

5. 司法救济途径：当双方对拆迁补偿及抵押权处理存在争议时，可依法向人民法院提起诉讼，通过司法程序解决纠纷，保护各自合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

综上所述，面对拆迁与抵押共存的情况，需综合运用法律手段妥善处理，既要保障抵押权人的合法权益，也要维护被拆迁人的正当利益。

总结：拆迁涉及抵押时，关键在于依法依规处理抵押权与拆迁补偿之间的关系，确保各方权益得到合理保护。