问 房有抵押怎么办？

用户希望了解当房产存在抵押时，应如何处理这一情况，包括但不限于解除抵押、转让房产或避免相关法律风险等。

资深高级律师解析

1. 解除抵押：根据《中华人民共和国民法典》第406条，抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产；未经抵押权人同意的，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，若想解除房产上的抵押，可以通过偿还贷款的方式，向银行或其他抵押权人结清债务后，办理注销抵押登记手续。

2. 房产转让：根据《民法典》第406条的规定，在取得抵押权人书面同意的前提下，抵押人也可以将已设定抵押的房产出售给他人。在此过程中，卖方需确保买方知悉房产抵押状况，并应在合同中明确约定解押方式及时间安排。

3. 风险规避：根据《城市房地产管理法》第38条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，在购买尚存抵押的房产时，买方应要求卖方提供完整有效的产权证明材料，并可通过设立专门账户用于支付购房款，确保资金安全。

4. 法律责任：根据《民法典》第689条，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。这意味着在未明确具体保证形式的情况下，默认适用一般保证原则。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第27条规定了出卖人隐瞒房屋已被抵押的事实而签订的商品房预售合同无效。

5. 司法实践：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在处理涉及抵押房产交易纠纷时，法院通常会综合考虑双方当事人的真实意思表示以及是否存在欺诈行为等因素进行裁判。

综上所述，对于已抵押房产的处理，关键在于与抵押权人协商一致，并确保所有操作符合现行法律法规要求。建议在具体操作前咨询专业律师，以保障自身合法权益。