问 客户去银行办预抵押？

客户询问的是关于在银行办理预抵押的具体流程及法律效力，希望了解其操作方式、法律保障以及可能存在的风险。

一、预抵押的概念与性质 预抵押是指在房屋尚未取得产权证时，购房者与银行签订贷款合同，将未来的房产作为贷款担保的一种形式。根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一规定明确了预抵押的法律地位，即通过预告登记的方式，使银行对未来的房产享有优先受偿权。

二、预抵押的办理流程 办理预抵押通常需要以下步骤：1. 签订购房合同；2. 与银行签订贷款合同；3. 向房产交易中心提交预告登记申请；4. 完成预告登记。根据《城市房地产管理法》第61条：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”这一步骤确保了预抵押的有效性和合法性。

三、预抵押的法律效力 预抵押一旦完成，即使开发商或购房者将房产再次出售或抵押给第三方，未经银行同意，该行为均无效。《物权法》第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”此条款进一步保护了银行的利益。

四、预抵押的风险 尽管预抵押具有较强的法律保障，但购房者仍需注意以下风险：1. 开发商资金链断裂导致项目烂尾，影响房产交付；2. 银行可能因政策调整提高利率，增加还款负担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”此条款为购房者提供了法律上的救济途径。

五、建议 建议购房者在签订预抵押合同时，仔细阅读合同条款，尤其是关于利率、还款方式等关键内容，必要时可咨询专业律师。同时，关注开发商的信誉和项目进展，以降低潜在风险。

综上所述，预抵押是一种有效的融资工具，但在享受其便利的同时，也应充分了解相关法律规定，合理规避风险。