问 预售合同可以办抵押贷款？

用户的问题主要在于了解预售合同是否能够作为抵押物来申请银行或其他金融机构的贷款。他们希望得到一个详细的法律解释和适用的法律依据。

一、预售合同的概念与性质：预售合同是指购房者在开发商未完成房屋建设的情况下，预先购买房屋并支付一定比例房款的一种合同。这种合同具有债权性质，即购房者享有的是未来取得房屋所有权的权利，而非实际的物权。根据《中华人民共和国民法典》第223条，依法可以转让的债权可以出质。但预售合同是否能用于抵押，需要看具体法律规定及实践操作情况。

二、预售合同能否设定抵押：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”以及《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；……”。可见，预售合同本身并不能直接设立抵押权，因为其尚未形成具体的房屋所有权，无法满足上述法律规定的抵押条件。然而，部分地方政府或金融机构可能会有特别规定，允许预售合同下的购房款项通过其他形式进行融资，但这需符合当地政策并经过相关机构审批。

三、实践中操作方式：一些银行或金融机构会要求开发商提供阶段性担保或追加其他形式的抵押物，如开发商的土地使用权等，以保障贷款安全。此外，部分城市可能会出台相关政策，允许将预售合同项下权利质押给银行，从而间接实现融资目的。例如，《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强商品房预售资金监督管理的通知》中就有关于“商品房预售资金监管账户内资金可用于银行保函置换”的条款，这实际上是一种变相的融资手段，但并非传统意义上的抵押贷款。

四、风险提示：即使部分地区允许预售合同项下的权利质押，购房者也应谨慎考虑其中的风险。由于预售合同尚未转化为实际的房屋所有权，因此存在较大的不确定性。一旦开发商出现违约行为，购房者不仅可能面临无法获得房屋的风险，还可能失去已支付的购房款，导致双重损失。

五、最新法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

综上所述，预售合同本身不能直接用于办理抵押贷款，但在特定条件下可以通过其他方式进行融资，且必须遵循当地法律法规的规定。购房者在考虑此类融资时，应全面评估风险，并寻求专业法律意见。

总之，预售合同本身不具备直接抵押贷款的功能，但可以通过其他金融创新产品间接实现融资目的，前提是遵守相关法律法规并确保交易的安全性。