问 买了抵押厂房怎么办？

用户购买了存在抵押权的厂房，希望了解如何合法有效地处理这一情况，以及可能面临的法律风险和解决策略。

一、明确产权与抵押关系：在购买前，应通过查询不动产登记簿等方式确认该厂房是否存在抵押权，并且了解抵押的具体情况，如抵押人、抵押权人、抵押期限等。根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”因此，即使厂房已设定了抵押权，这并不必然影响其所有权的转让，但买方需注意抵押权的存在可能会影响其对厂房的实际使用或再次融资的能力。

二、合同条款的约定：买卖双方应在合同中明确约定有关抵押权的处理方式，例如是否由卖方负责解除抵押、解除时间、未按时解除的违约责任等。依据《中华人民共和国民法典》第597条，若出卖人对标的物没有处分权而订立的买卖合同，不影响合同效力，但是买受人可以主张解除合同并要求出卖人承担违约责任。

三、抵押权人的同意：根据《中华人民共和国民法典》第406条，如果抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求法院撤销转让行为。因此，在交易过程中，最好获得抵押权人的书面同意，以避免后续可能出现的纠纷。

四、债务清偿与抵押解除：买方应要求卖方在交易前完成债务清偿，并办理抵押权注销手续。根据《中华人民共和国民法典》第410条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

五、尽职调查与风险防控：买方应当进行充分的尽职调查，确保厂房无查封、冻结等限制转让的情况。同时，买方还需关注厂房是否存在租赁、共有人等其他权利负担，以免日后产生不必要的麻烦。根据《中华人民共和国民法典》第228条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

综上所述，购买存在抵押权的厂房需要谨慎处理，确保所有法律程序合规，避免潜在的法律风险。同时，建议聘请专业律师提供咨询和服务，确保自身权益得到最大程度的保护。