问 抵押担保不还怎么办？

用户提出的问题核心在于：当借款人未能按照约定偿还债务时，债权人如何通过抵押担保来保障自身权益。

从资深高级律师角度分析：

1. 抵押权的确立与效力：根据《中华人民共和国民法典》第400条，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。” 抵押权自登记时设立，但不动产抵押需依法办理抵押登记。若未登记，则抵押权不生效，债权人无法优先受偿。

2. 优先受偿权：一旦抵押权有效设立，债权人享有优先受偿权。根据《民法典》第414条，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

3. 实现方式：债权人可通过协商、拍卖、变卖或申请法院强制执行等方式实现抵押权。依据《民法典》第419条，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”

4. 抵押物价值评估：在实现抵押权前，可能需要对抵押物进行价值评估，以确定其市场价值。这通常由专业的资产评估机构完成，确保公平公正。

5. 借款人救济途径：若借款人认为抵押权的设立或实现存在违法情形，可向法院提起诉讼请求确认抵押合同无效或撤销抵押权，但需在法定期限内主张权利。依据《民法典》第157条，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

总结：

在面对借款人违约的情况下，债权人应首先确保抵押权的有效设立和登记，然后通过合法途径实现抵押权，同时注意保护自身合法权益，避免诉讼时效过期。借款人亦有权通过法律手段维护自身利益。