问 有按揭房怎样办抵押？

用户希望了解在已有按揭贷款的情况下如何办理房屋抵押手续。具体而言，用户想了解在法律上如何操作以及相关的法律规定。

从资深高级律师的角度分析

1. 按揭房的性质与权利限制

根据《中华人民共和国物权法》第184条的规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”按揭房属于已设定抵押的财产，其抵押权人为银行或其他金融机构，因此在办理新的抵押时需要获得原抵押权人的同意。

2. 原抵押权人的同意

根据《中华人民共和国担保法》第49条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因此，在已有按揭贷款的情况下，如果需要再次抵押房屋，必须首先取得原抵押权人的书面同意。

3. 抵押登记程序

根据《中华人民共和国物权法》第187条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，即使获得了原抵押权人的同意，新的抵押合同也必须到房产所在地的不动产登记中心进行抵押登记，才能使新的抵押权生效。

4. 法律风险与防范措施

在办理新的抵押过程中，存在一定的法律风险，如原抵押权人不同意、新抵押权人对房屋价值评估不准确等。为防范这些风险，建议聘请专业律师或房地产评估机构进行评估，并确保所有文件和手续合法有效。

5. 贷款用途与合规性

根据《中华人民共和国商业银行法》第36条的规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”因此，新的抵押贷款用途必须符合法律法规的要求，不得用于非法活动或违反国家政策的行为。

总结

在已有按揭贷款的情况下办理房屋抵押，需要获得原抵押权人的同意，并按照法律规定办理抵押登记。同时，建议咨询专业律师以确保整个过程合法合规，避免不必要的法律风险。