问 什么房子办抵押需要换证？

用户提出的问题是关于在办理房产抵押时是否需要更换房产证，以及具体哪些情况下的房产在办理抵押时需要更换证件。

从资深高级律师的角度进行分析

1. 房产抵押与产权证书的关系：根据《中华人民共和国物权法》（已失效，现行法规为《民法典》）的规定，房屋抵押登记属于不动产物权变动的一种形式，但并不直接涉及原产权证书的更换。然而，《民法典》生效后，对于抵押权的设立和登记有了新的规定。《民法典》第402条指出：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，虽然抵押本身不导致产权证书的物理更换，但在办理抵押登记时，通常需要提供产权证书原件，以便于在证书上或相关登记簿上记载抵押信息。

2. 实际操作中的“换证”概念：在实际操作中，“换证”可能指的是在办理抵押登记过程中，产权证书上被加盖抵押登记章或被抵押登记机构暂时保管以完成登记流程。这种情况下，产权证书不会被物理替换，但会留下抵押登记的痕迹。《不动产登记暂行条例实施细则》第67条规定：“申请抵押权首次登记，提交的材料包括：……（三）主债权合同；（四）抵押合同；（五）不动产权属证书；……”这表明，在抵押登记过程中，确实需要提交产权证书作为材料之一。

3. 抵押登记后的证书处理：在完成抵押登记后，产权证书通常会返还给权利人，但上面可能会有抵押登记的记录。如果需要证明抵押状态，可以通过查询不动产登记簿来确认。

4. 特殊情况下的处理：在某些特殊情况下，如办理多次抵押、变更抵押权人等情况，可能需要重新办理抵押登记手续，此时产权证书上的信息可能会被更新或补充，但这不等同于“更换”证书，而是对现有证书内容的补充或修改。

5. 最新法律规定：根据《民法典》第216条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”因此，即使产权证书上没有明显的抵押记录，通过查询不动产登记簿也可以了解房产的抵押状况。

总结

综上所述，办理房产抵押通常不需要更换原有的产权证书，但在实际操作中，可能需要将产权证书提交给登记机关以完成抵押登记手续。在此过程中，证书上可能会被添加抵押登记的信息，或者在登记完成后归还给权利人。这一过程旨在确保房产交易的安全性和透明度，保护各方权益。