问 继承房屋办不了抵押贷款？

用户的问题是关于继承的房屋是否可以办理抵押贷款，以及如果不能办理的原因是什么。以下是从资深高级律师的角度对这一问题的详细分析：

1. 继承房产的权属状态：根据《中华人民共和国物权法》第29条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”这意味着继承人自继承开始时即取得房屋的所有权。但是，根据《不动产登记暂行条例》第14条，继承人需要办理不动产权利转移登记手续，才能在法律上确认其所有权。因此，如果继承人尚未完成不动产权利转移登记，银行可能因为无法确认房屋的实际所有权而不予办理抵押贷款。

2. 继承房产的债务情况：根据《中华人民共和国民法典》第1163条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。”如果被继承人生前有未清偿的债务，继承人在继承遗产的同时，也需承担相应的债务。银行在审核抵押贷款时，会考虑这些潜在的债务风险，从而影响贷款审批。

3. 继承房产的共有问题：根据《中华人民共和国物权法》第97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如果继承房产为多个继承人共有，所有共有人必须达成一致意见，否则银行不会批准抵押贷款。

4. 继承房产的查封、冻结情况：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第102条：“人民法院对下列范围的财产不得查封、扣押、冻结：（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；（二）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；（三）未公开的发明或者未发表的著作；（四）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；（五）已被人民法院查封、扣押、冻结的财产。”如果继承房产被法院查封或冻结，银行同样不会批准抵押贷款。

5. 继承房产的评估价值：根据《中华人民共和国商业银行法》第36条：“商业银行发放贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”银行在审批抵押贷款时，会对房产进行评估，确定其市场价值。如果评估价值低于贷款金额，银行可能会拒绝贷款申请。

综上所述，继承的房屋能否办理抵押贷款，取决于房屋的权属状态、是否有未清偿的债务、是否存在共有问题、是否被查封或冻结，以及房产的评估价值。建议继承人在申请抵押贷款前，确保完成不动产权利转移登记，并处理好相关法律事务。