问 办抵押两证合一？

用户提出的问题是关于“办抵押两证合一”的法律问题，即在办理房屋抵押贷款时，是否可以将房产证和土地使用证合并为一个证书进行抵押登记。以下是基于资深高级律师的角度，从五个方面对这一问题的详细分析：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十四条的规定，依法取得的国有土地使用权可以作为抵押物。同时，《物权法》第二百零九条明确了不动产抵押权的设立应当依照法律规定登记，未经登记，不得对抗善意第三人。因此，办理抵押登记时需要确保房产证和土地使用证的信息一致，以符合法律规定。
2. 政策背景：近年来，为了简化不动产登记手续，提高效率，我国部分地区实施了“两证合一”政策，即将房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证书。这一政策的实施，旨在减少重复登记、提高交易透明度和便利性。因此，在这些地区，办理抵押贷款时，可以将房产证和土地使用证合并为不动产权证书进行抵押登记。
3. 地方实践：由于《物权法》赋予了地方政府在不动产登记方面的管理权限，各地的具体操作可能有所不同。因此，在办理抵押登记前，建议咨询当地不动产登记机构，了解当地的政策要求和具体流程。
4. 法律风险：如果所在地尚未实施“两证合一”政策，或虽有此政策但未严格执行，仍需分别办理房产证和土地使用证的抵押登记。否则，可能会面临抵押权设立不生效的风险，从而影响到债权人的合法权益。
5. 合规建议：鉴于上述情况，建议在办理抵押贷款时，首先确认当地不动产登记政策，确保抵押登记的合法性和有效性。若当地已实施“两证合一”，则应按照当地规定办理不动产权证书的抵押登记；若尚未实施，则应分别办理房产证和土地使用证的抵押登记。

综上所述，“办抵押两证合一”的问题涉及法律依据、政策背景、地方实践、法律风险以及合规建议等多个方面。在实际操作中，应结合当地政策，遵循法律规定，以确保抵押登记的有效性和合法性。

最后，建议在办理相关手续时，咨询专业的法律人士或不动产登记机关，以获取最准确、最及时的法律指导和政策解读。